Как проверить объект и убедиться, что продавец — собственник

Это тот шаг, на котором экономить нельзя. Всё остальное в сделке можно сделать быстрее или дешевле; проверку — нет. Хорошая новость в том, что в Болгарии почти всё проверяемо по документам, и делается это до внесения депозита, а не после.

Кто собственник: документ, а не слово

Право собственности подтверждается документом-основанием — чаще всего нотариальным актом — и записью в имущественном регистре. Проверяются три вещи:

• Совпадает ли лицо в документе с человеком, который вам продаёт, включая паспортные данные.
• Один ли он собственник. Объект может быть в супружеской общности, в долях, или получен по наследству — тогда согласие нужно от всех, и отсутствие одного наследника способно обрушить сделку позже.
• Есть ли право распоряжаться. Если продаёт представитель по доверенности, проверяется сама доверенность: действующая ли она, даёт ли она право продажи именно этого объекта и именно на таких условиях.

Наследственные объекты — отдельная категория внимания. Здесь адвокат обязателен, а удостоверение о наследниках нужно смотреть целиком, а не в виде «нам сказали, что все согласны».

Обременения: что висит на объекте

Справка из имущественного регистра показывает ипотеки, аресты, запреты на распоряжение, судебные споры. Объект с ипотекой — не приговор: ипотеки снимаются в рамках сделки, но порядок действий и порядок платежей должны быть прописаны в договоре так, чтобы ваши деньги не ушли раньше, чем снялось обременение.

Отдельно проверяются задолженности по объекту: местный налог, сбор за вывоз отходов, в комплексе — плата за обслуживание, а также электричество и вода. Долг предыдущего владельца — это то, о чём узнают в момент, когда приходит первая квитанция.

Само строение: то, что должно совпадать

• Схема из кадастра и схема объекта — площадь и границы по документам должны совпадать с тем, что вы видели.
• Законность: перепланировка без разрешения, застеклённый балкон, объединённые помещения, надстройка — всё это встречается и всё это решаемо, но выясняться должно до сделки.
• Для нового строительства — разрешение на использование или Акт 16. Объект без него нельзя эксплуатировать как готовое жильё, каким бы законченным он ни выглядел.
• Общие части, крыша, фасад, лифт: их состояние — это ваши будущие взносы.

Что смотреть глазами на самом объекте — в шаге осмотр объекта, а полный перечень документов сделки — в шаге документы при покупке.

Порядок, который защищает покупателя

1. Объект нравится — запрашиваем документы у продавца. До денег. 2. Адвокат проверяет собственника, обременения и статус строения. 3. Только после этого — предварительный договор и депозит, и в договоре прописаны условия и порядок возврата депозита, если проверка выявит проблему: предварительный договор и депозит. 4. Нотариальный акт, оплата по согласованному порядку, внесение в регистр.

Красные флаги

• Срочность со стороны продавца: «есть другой покупатель, нужно внести депозит сегодня».
• Отказ или затягивание с предоставлением документов.
• Просьба внести депозит наличными без договора и без расписки.
• Цена существенно ниже рынка без внятного объяснения. Объяснение обычно есть — в документах.
• Продажа по доверенности, которую вам не дают посмотреть.

Ни один из этих признаков сам по себе не означает мошенничества. Каждый из них означает: остановиться и проверить.

Если вы не в Болгарии, проверку можно провести полностью дистанционно — документы запрашиваются и изучаются без вашего присутствия: покупка дистанционно.

Все шаги — на странице «Приезжайте и покупайте в Болгарии». Нужна проверка конкретного объекта — напишите нам.

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Проверку по конкретной сделке проводит адвокат.