Расходы после покупки и сдача квартиры в аренду

Сделка закончилась, и начинается то, о чём в объявлениях не пишут: объект нужно содержать. Расходы владения в Болгарии невысокие по европейским меркам, но они постоянные, и в курортном комплексе они устроены иначе, чем в городской квартире.

Что платит владелец каждый год

• Местный налог на недвижимость. Начисляется общиной, зависит от налоговой оценки объекта и от ставки общины. Платится частями или сразу, с небольшой скидкой при единовременной оплате в начале года.
• Сбор за вывоз бытовых отходов. Отдельный платёж, часто сопоставимый с самим налогом.
• Плата за обслуживание, если объект в комплексе. В курортном комплексе это главная строка: она считается обычно за квадратный метр в год и покрывает охрану, бассейн, уборку территории, освещение, лифты, содержание общих частей. Уточнять её размер и то, что в неё входит, нужно до покупки.
• Коммунальные платежи: электричество, вода, интернет, а в городском доме — взносы на содержание дома и текущий ремонт.
• Страхование объекта — не обязательно, но разумно, особенно если объект стоит пустым часть года.

Регистрация владельца в налоговой и подача декларации по объекту после покупки — процедура, о которой легко забыть; о ней помнит адвокат или бухгалтер, ведущий сделку.

Первые недели после нотариального акта

• Переоформить договоры на электричество и воду на своё имя и снять показания счётчиков в день передачи.
• Заявить объект в общине для начисления налога и сбора за отходы.
• Получить контакты управляющей компании комплекса или домового управляющего.
• Заменить замок, если ключи проходили через много рук.

Сдача в аренду: два разных бизнеса

Долгосрочная аренда — предсказуемый доход и мало работы: один договор, один арендатор, стабильный платёж. Ставка ниже, зато простоя почти нет, а объект изнашивается медленнее.

Краткосрочная аренда — выручка выше, но это уже операционная деятельность: уборка между гостями, бельё, коммуникация, платформы, сезонность. Без управляющей компании она требует вашего постоянного участия, а с ней — отдаёт ей заметную долю выручки. И отдельно: краткосрочное размещение может требовать категоризации объекта и подчиняться правилам, которые зависят от вида деятельности и объекта, — это проверяется до того, как публиковать объявление.

Как устроен арендный рынок и что важно арендатору — в статье как снять квартиру в Софии: текст написан со стороны арендатора, и именно поэтому он полезен арендодателю.

Налог с арендного дохода

Доход от аренды подлежит декларированию в Болгарии, где находится объект. Для физического лица применяется плоская ставка с нормативным вычетом расходов; при сдаче юридическому лицу порядок удержания налога другой. Плюс возможные обязательства в стране вашего налогового резидентства — здесь работает соглашение об избежании двойного налогообложения между Болгарией и вашей страной.

Это тот вопрос, где расчёт делает бухгалтер, а не агент. Мы говорим прямо: сумму налога считает специалист, и лучше познакомиться с ним до первого года аренды, а не в апреле после него.

Что делаем мы

Помогаем с переоформлением договоров и административными вопросами после покупки, находим арендатора, готовим объект к сдаче и остаёмся на связи по коммунальным и налоговым вопросам — на русском языке. Если объект стоит пустым часть года, присматриваем за ним.

Это последний шаг руководства. Все шаги — на странице «Приезжайте и покупайте в Болгарии». Есть вопрос по вашему объекту — напишите нам.

Материал носит информационный характер и не является налоговой консультацией. Ставки, сборы и правила устанавливаются нормативно и меняются.