Предварителен договор и капаро

Предварителният договор е моментът, в който сделката става реална. Дотогава всичко е разговор. От тук нататък има срокове, суми и последици.

Какво прави предварителният договор

Фиксира три неща: кой продава, какво продава и при какви условия. След подписването продавачът не може да го продаде на друг, а купувачът не може да се откаже без последици.

Не прехвърля собственост. Тя се прехвърля само с нотариален акт.

Капарото

Обичайно е около десет процента от цената, но няма законово изискване за конкретен размер. По-важно е какво пише в договора, че се случва с него.

**Ако купувачът се откаже** — капарото обикновено остава за продавача.

**Ако продавачът се откаже** — обикновено връща двойния размер.

Това не е автоматично. Изписва се в договора. Ако липсва, спорът се решава по общия ред, което значи бавно.

Какво задължително да съдържа

• Точна идентификация на имота — по нотариален акт и по кадастрална скица
• Цена и начин на плащане
• Размер на капарото и какво става с него при отказ
• Срок за сключване на нотариалния акт
• Кой поема нотариалните такси и данъка
• Състояние, в което се предава имотът, и какво остава в него
• Условие за одобрен кредит, ако купувате с кредит

Клаузата за кредит

Ако плащате с ипотечен кредит, това трябва да е записано. Без такава клауза, при отказ от банката вие сте в неизпълнение и губите капарото — макар че причината не зависи от вас.

Формулировката трябва да казва, че при неодобрен кредит договорът се разваля и капарото се връща.

Какво остава в имота

Звучи дребно и е чест източник на спор. Кухненско обзавеждане, климатици, осветителни тела, дограма на тераса.

Опишете ги поименно. „Обзаведен" не значи нищо, когато при предаването липсва половината.

Срокът

Между предварителния договор и нотариалния акт обикновено минават от четири до осем седмици — време за правната проверка и за банката.

Прекалено кратък срок ви натиска. Прекалено дълъг оставя продавача да размисли. Заложете реалистичен и предвидете какво става при забава по чия да е вина.

Преди да подпишете

Проверете документите за собственост и тежестите **преди** предварителния договор, не между него и нотариуса. Капарото е дадено — ако изникне проблем, връщането му е разговор, който не искате да водите.

Оттук нататък

Правните ни услуги покриват проверката на документите и изготвянето на предварителния договор. Ако сте на този етап, обадете се преди да платите капаро, не след това.