Где покупать недвижимость в Болгарии для инвестиции

«Для инвестиции» — это не характеристика объекта, а вопрос о том, откуда придут деньги: от аренды, от роста цены или от того, что вы сами будете пользоваться объектом и не станете платить за отель. От ответа зависит район, тип объекта и то, что для вас будет считаться удачной покупкой.

Три разные задачи

• Доход от долгосрочной аренды. Здесь важны стабильный спрос, транспорт и предсказуемый арендатор. Это город: София в первую очередь, крупные университетские и деловые районы.
• Доход от краткосрочной аренды. Курорт и центр большого города. Выручка выше, но она сезонная, а расходы — обслуживание, уборка, управление, простой — существенно выше, чем при долгосрочной аренде.
• Сохранение денег и собственное использование. Море, комплекс, вид. Доход здесь — вторичен, и честно считать его нужно после вычета платы за обслуживание и месяцев простоя.

Смешивать эти три задачи — самая частая и самая дорогая ошибка. Объект, который прекрасно работает как летняя аренда у моря, обычно плохой объект для стабильного круглогодичного дохода, и наоборот.

София: аренда и ликвидность

Софийская квартира — самый предсказуемый вариант. Спрос круглый год, арендатор находится за недели, объект легче продать. Что смотреть:

• расстояние до метро — это прямо влияет и на арендную ставку, и на скорость сдачи;
• размер: небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры обычно дают более высокую доходность на метр и быстрее сдаются;
• дом и общие части: подъезд, в который неприятно входить, стоит вам арендной ставки;
• парковка — в центре это отдельный аргумент для арендатора.

Какой район под какую задачу — в статье какой район Софии выбрать.

Море: сезон, комплекс и обслуживание

Созополь, Санта Марина и побережье — другая экономика. Здесь объект зарабатывает несколько месяцев в году, а платит за себя двенадцать. Решающие факторы:

• плата за обслуживание комплекса и что в неё входит — это ваш главный постоянный расход;
• как управляется комплекс: бассейн, охрана, уборка, состояние зимой;
• расстояние до моря и вид — они определяют и ставку, и заполняемость;
• кто занимается арендой: вы дистанционно, управляющая компания или никто.

Мы работаем на этом участке рынка предметно и знаем конкретные комплексы, их обслуживание и реальные цены метра — это тот случай, когда общая статистика по стране бесполезна, а знание конкретного дома решает.

Как считать доходность, чтобы не обманывать себя

Возьмите годовую выручку от аренды и вычтите: плату за обслуживание, годовой налог и сбор за отходы, коммунальные платежи за месяцы простоя, ремонт и износ, управление, месяцы без арендатора. Разделите на полную сумму входа — с налогом на приобретение, нотариусом и адвокатом, а не на цену объявления.

Полученное число обычно на треть меньше того, что называют на первой встрече. Это и есть ваша доходность. Считать её на салфетке до покупки лучше, чем узнавать по факту через год.

С чего начать

Скажите нам задачу — доход, рост или собственное использование — и бюджет. Дальше мы предлагаем не «хорошие объекты», а объекты под задачу, с расчётом расходов по каждому. Смотреть, что есть сейчас: объекты в продаже или напишите нам.

Следующий шаг — что проверять на осмотре. Все шаги — на странице «Приезжайте и покупайте в Болгарии».

Материал носит информационный характер и не является инвестиционной консультацией. Доходность прошлых периодов не гарантирует будущую.