Налоги и сборы при покупке недвижимости в Болгарии

Цена в объявлении — это не сумма, которую вы отдадите. К ней добавляется несколько обязательных платежей, и все они считаются заранее, до подписания предварительного договора. Ниже — из чего складывается разница и на что смотреть, чтобы не считать дважды.

Местный налог на приобретение

Главный сбор по сделке — местный налог при возмездном приобретении имущества. Его ставку устанавливает община, и в разных общинах она разная: в целом это доли процента до нескольких процентов от цены сделки или от налоговой оценки объекта — от большей из двух величин.

Из этого следуют две вещи. Первая: один и тот же объект стоит по-разному в разных общинах, и разница ощутима на морском побережье, где комплекс может стоять в общине, отличной от той, что вы ожидали. Вторая: занижение цены в акте не даёт того выигрыша, на который рассчитывают, потому что база не может быть ниже налоговой оценки — а последствия при перепродаже и при налоге на прибыль остаются с вами надолго.

Нотариальный тариф и регистрация

Нотариус работает по установленному тарифу, привязанному к цене сделки: чем дороже объект, тем выше сумма, но не пропорционально — тариф регрессивный. Плюс сбор за внесение акта в имущественный регистр, тоже привязанный к цене.

Кто платит налог, нотариальный тариф и регистрацию — вопрос договорённости, но обычная практика в Болгарии: эти расходы несёт покупатель. Если продавец предлагает иначе, это должно быть написано в предварительном договоре, а не сказано вслух.

Юрист и агент

Проверка документов адвокатом — расход, который окупается один раз и полностью. Стоимость зависит от объекта: квартира в понятном доме и наследственный дом с четырьмя собственниками — это разная работа.

Агентское вознаграждение зависит от рынка и от того, кого агент представляет. Спрашивайте прямо: чьи интересы представляет агент в этой сделке и кто ему платит. Ответ на этот вопрос объясняет очень многое в том, что вам будут показывать.

НДС: где он появляется

При покупке у физического лица НДС обычно не возникает. При покупке у компании — например, у застройщика — НДС может быть включён в цену или начисляться сверху, и это зависит от объекта и от статуса продавца. Место, где чаще всего возникает недоразумение, — паркоместо, кладовая или земельная составляющая: они могут иметь режим, отличный от самой квартиры. Прямой вопрос до подписания: цена с НДС или без, и что именно входит в неё.

Что вы платите каждый год потом

Отдельно от расходов на покупку есть расходы владения: годовой налог на недвижимость, сбор за вывоз бытовых отходов, а в комплексе — плата за обслуживание. В курортных комплексах последняя может быть сопоставима с самим налогом или превышать его, и её нужно знать до покупки. Об этом — шаг расходы после покупки и сдача в аренду.

Как считать честно

Возьмите цену объекта и добавьте: налог на приобретение по ставке вашей общины, нотариальный тариф, регистрацию, услуги адвоката, агентское вознаграждение, переводы и, если вы не в стране, доверенность. Это ваша реальная сумма на входе. Затем отдельной строкой — годовые расходы владения.

Полный болгарский разбор этой темы есть в статье расходы при покупке недвижимости. Мы считаем эту таблицу по вашему конкретному объекту до того, как вы что-либо подписываете — напишите нам, и вы увидите числа, а не проценты.

Следующий шаг — сколько реально стоит квартира в Софии. Все шаги — на странице «Приезжайте и покупайте в Болгарии».

Ставки налогов и тарифы устанавливаются нормативно и меняются; сумма по вашей сделке считается на дату сделки вместе с адвокатом и бухгалтером. Материал не является налоговой консультацией.