Может ли гражданин другой страны купить квартиру в Болгарии?

Это первый вопрос, и почти всегда на него отвечают слишком коротко — «да, конечно». Ответ действительно скорее «да», но он зависит от того, что именно вы покупаете. Квартира и участок земли в болгарском праве — это не одно и то же, и режим для иностранного покупателя у них разный.

Строение и земля — это два разных вопроса

Квартира в жилом доме — это строение, точнее — самостоятельный объект в составе здания. Официальная информация государства сводится к тому, что иностранные граждане могут приобретать строения и ограниченные вещные права на недвижимость, тогда как приобретение земли подчинено особому режиму и зависит от гражданства покупателя и от вида земли.

На практике это значит:

• Квартира или апартамент в комплексе — обычная сделка, ничем принципиально не отличающаяся от покупки болгарским гражданином.
• Дом с участком, участок под застройку, сельскохозяйственная земля — здесь нужно смотреть отдельно: гражданство, вид земли и то, покупаете вы как физическое лицо или через юридическое.

Именно поэтому фраза «иностранцам землю нельзя» настолько же неверна, насколько и «иностранцам можно всё». Правильная последовательность другая: сначала определяем объект, потом — режим для вашего гражданства, и только потом вносим депозит. Ни в каком другом порядке.

Право пользования вместо права собственности

Иногда объект удобнее взять не в собственность, а в виде ограниченного вещного права — например, права пользования. Это законная конструкция, но у неё другой срок жизни, другая цена и другие последствия при перепродаже и наследовании. Если вам предлагают такую схему «чтобы обойти ограничение», это не повод отказываться сразу — это повод показать документы адвокату и понять, что именно вы получаете.

Покупка через болгарскую компанию

Второй вариант, который часто предлагают, — купить объект на болгарское юридическое лицо. Компания как болгарское лицо не сталкивается с ограничениями для физических лиц-иностранцев, но у неё появляется своя жизнь: годовая отчётность, бухгалтер, налоги на уровне компании и отдельный порядок при продаже объекта или при выходе из компании.

Для одной квартиры «для себя» это часто лишняя конструкция. Для участка или для портфеля из нескольких объектов под аренду — иногда наоборот, самое разумное решение. Это решение считается в деньгах вместе с бухгалтером, а не берётся по совету на форуме.

Что не меняется от гражданства

Три вещи одинаковы для всех покупателей, и о них стоит знать заранее:

• Сделка с недвижимостью в Болгарии оформляется нотариальным актом у нотариуса и вносится в имущественный регистр. Без этого перехода права нет, какие бы договоры ни были подписаны раньше.
• Проверку объекта нужно делать в любом случае: собственник, обременения, задолженности, статус строения. Об этом отдельный шаг — как проверить объект и собственника.
• Сделки между местными и иностранными лицами попадают в статистическую отчётность перед Болгарским народным банком по Наредбе №27, включая обновлённую форму 2026 года. Это администрирование, а не препятствие, но кто-то должен об этом помнить — обычно это делает сопровождающая сторона.

Что делать дальше

Если объект, который вам нравится, — квартира или апартамент, вы в самом простом сценарии, и следующий шаг — документы: какие документы нужны иностранному покупателю.

Если в объекте есть земля — дом, вилла, участок — напишите нам до внесения любых денег. Разбор режима для вашего гражданства и вашего объекта занимает один разговор с адвокатом и стоит несравнимо меньше, чем возвращённый или невозвращённый депозит.

Все шаги покупки по порядку — на странице «Приезжайте и покупайте в Болгарии».

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Режим приобретения зависит от гражданства, вида объекта и действующего законодательства на дату сделки.